Cela fait presque dix ans que je me suis installée à La Rochelle, ville touristique aux prix immobiliers que j’estimais trop élevés pour devenir propriétaire d’autre chose qu’un petit T2 intra muros.
Seule, un crédit voiture en cours et pas un kopeck en vue pour un apport mais sans enfant à charge et un CDI pour un salaire de près de 2000€.
J’ai privilégié le confort, j’ai un appartement sympa dans un quartier qui n’est pas central certes mais de plus en plus apprécié.
Pour un T3 de 75 m² avec une terrasse de 43 m², je ne suis pas à plaindre et j’assume le loyer qui va avec, soit 815 € mensuels aujourd’hui. Théoriquement charges comprises mais tous les ans j’ai un rattrapage de charges qui frôlent les 300€ (et qui aboutissent à une augmentation de mon loyer mensuel chaque fois). (Méfiez-vous des chaaaaarges!)
Ne croyant pas obtenir grand chose, mais les taux d’intérêts étant historiquement bas, j’ai demandé un rendez-vous dans une banque qui ne me connaissait pas, pour estimer ce que je pouvais emprunter pour un projet immobilier.
C’est au Crédit Agricole que j’ai jeté mon dévolu, Dino m’ayant chaudement recommandé sa banque verte.
Simulations faites, en tenant compte de mon crédit auto, l’agence donnait le feu vert pour un projet de prêt plutôt intéressant, qui tenait compte d’une offre spécifique à la banque : un prêt spécial primo accédant de 15000€ à 1%.
J’avais donc une première estimation d’environ 130 000 €, frais de dossier et d’assurance compris et tenant compte également des frais notariés vu que je n’avais pas d’apport. Fait appréciable, en calculant un taux d’endettement strict ne dépassant pas 30% de mon salaire, l’agence pouvait me donner sur le champ un accord de principe. Aucun risque donc de voir un projet capoter, tant que je restais dans les clous. Enfin dans la limite du montant consenti.
L’idée avec ce budget était de trouver un confort à peu près égal à ce que j’avais en location.
Mes premières visites étaient pour des T3 entre 60 m² et 80 m², plus facilement vers le quartier dans lequel je suis car encore abordable et parce que je l’adore. Mais tout ce que je visitais et qui pouvait être habité sans gros travaux dépassait déjà le budget. Sans compter les frais de copropriété, qui auraient quand même bien augmenté mes mensualités. Donc même avec des conditions d’emprunt sympa, mon pouvoir d’achat, lui ne s’en portait pas vraiment mieux.
J’avais déjà aperçu une annonce, pour une maison de 130 m² dans le quartier de Laleu à 99000€ + honoraires mais l’agence avait annoncé la couleur, il fallait compter selon elle environ 160000 € de travaux. Après réflexion, j’avais recontacté l’agence pour visiter les lieux.
C’était le 12 février, accompagnée par Dino et un ami qui adore les projets de rénovation.
Quand je suis rentrée, 5 minutes après j’étais autant excitée par le potentiel de la maison, que démoralisée par les travaux à réaliser.
Comme vous le savez au final je me suis lancée dans l’aventure, après avoir fait des dizaines de devis et demandé plein d’avis.
Cette fois, le projet englobe un prêt à taux zéro pour achat et travaux dans l’ancien et aussi mon plan épargne entreprise que j’ai pu débloquer avec le compromis de vente. Au début je pensais pouvoir l’utiliser pour équiper et décorer la maison, solder mon prêt automobile mais les conditions de déblocage sont strictes : achat immobilier et travaux (ou alors il faudrait un petit PACS ou mariage… #oups )
Mon prêt négocié
Cette étape a été pour moi l’occasion d’en apprendre beaucoup sur les prêts immobiliers, dont deux choses primordiales :
Primo : même avec des taux d’intérêts bas, il est encore possible d’en négocier les conditions.
Segundo : ne jamais mettre ses oeufs dans le même panier.
Commençons par les détails de mon offre de prêt définitive faite par le Crédit Agricole et validée en septembre 2016.
Crédit immobilier total : 133 243 €
- Prêt Habitat 1: 46943€ à 1,95% hors assurance, pendant 300 mois (TEG 2,63%)
ma mensualité: 197,83€ + ADI 11,26€ - Prêt Habitat 2 (spécial primo accédant) : 15 000€ à 1% hors assurance pendant 180 mois (TEG 1,70%)
ma mensualité = 89,77€+ ADI 3,59€) - Prêt Habitat 3 : 17300 € à 1,06% hors assurance pendant 60 mois (TEG 1,95%)
ma mensualité = 296,17€ + ADI 4,15€ - Prêt à Taux Zéro : 54 000€ à 0% hors assurance pendant 240 mois (TEG 0,55 %) différé de 5 ans
ma mensualité= 300€ + ADI 12,95 €
Garantie Bancaire : 1598,92 €
Apport : 14332,13 € (mon plan d’épargne entreprise débloqué)
Choisir son assurance emprunteur ou Assurance Décès Invalidité (ADI)
Légalement l’assurance d’un prêt immobilier n’est pas obligatoire mais les banques ont le droit de l’exiger. Elle concerne les risques liés au décès ou à une invalidité, et nécessite de remplir un questionnaire de santé.
La banque prêteuse n’en a pas le monopole, on peut également choisir un contrat d’assurance pour faire jouer la concurrence, chez n’importe quel assureur. Il faut bien sur la choisir en toute connaissance de cause en prenant soin de bien comparer toutes les options entre deux assurances.
En 2014 la loi Hamon sur les assurances a autorisé d’en changer une fois au bout d’un an. Plus récemment depuis l’Assemblée nationale de septembre 2016, grâce à la résiliation loi Sapin 2 il est permis de résilier annuellement cette assurance.
Cela permet de renégocier régulièrement l’assurance emprunteur, car, si elle est calculée avec un taux fixe sur le capital emprunté, elle n’est pas dégressive au fur et à mesure que l’on amorti son prêt.
Les taux les plus bas, vraiment?
Si vous avez demandé une offre de prêt à votre banque, n’oubliez pas d’aller voir si l’herbe est plus verte ailleurs. En effet, pour encourager à ouvrir un compte, il n’est pas rare que les banques proposent des taux encore plus attractifs.
De plus, le responsable d’agence peut avoir accès à un taux spécial encore moins important.
La garantie bancaire : quelles alternatives à la garantie d’hypothèque ?
La garantie bancaire est une assurance pour la banque en cas de cessation de paiement des mensualités.
Traditionnellement c’est une garantie d’hypothèque qui s’applique mais celle-ci s’avère plus onéreuse car il faut une publication officielle et un acte notarié.
De plus elle présente des « pièges »
- Piège numéro 1 : votre maison étant sous hypothèque, si vous ne pouvez plus payer, la banque choisira de la « vendre à la bougie ». Autrement dit aux enchères, sans se soucier de sa valeur sur le marché car le but pour l’organisme preneur est juste de récupérer ce qu’il vous restait à payer sur le coût total de votre prêt.
- Piège numéro 2 : si vous souhaitez vendre votre maison avant d’être arrivé au terme de votre prêt , il faudra faire une levée d’hypothèque. Bim ! Un autre acte notarié qui va vous faire perdre quasi la même somme une seconde fois.
C’est con hein?
L’alternative : la caution bancaire.
Il en existe plusieurs, et dans mon cas précis, il s’agit d’une caution bancaire simple. Le montant était sensiblement le même que si j’avais eu une garantie hypothécaire mais les avantages sont énormes.
- Premier avantage : si il y a des soucis de paiement, la banque ne se jette pas sur votre maison. Elle essaie par tous les moyens de trouver une solution, qui peut passer aussi par la saisie sur salaire.
Et si tout échoue, elle fait jouer la caution, qui est en fait une sorte d’assurance pour elle. Vous devez toujours l’argent bien sur mais cette fois à un autre organisme.
Si il faut vendre votre maison, pour rembourser, vous pourrez le faire au prix du marché. - Deuxième avantage : pas de frais si vous décidez de vendre votre maison 🙂
Bonus : Demandez à votre (nouvelle) banque si il est possible de faire une remise commerciale
Les détails de ma caution bancaire :
- Caution bancaire prêt 1 : 563,32 €
- Caution bancaire prêt 2 : 180 €
- Caution bancaire prêt 3 : 207,6 €
- Caution bancaire prêt PTZ : 648 €
Soit 1598,92 € de garantie bancaire, remise commerciale de 20% déduite
Multiplier les prêts ou ne pas mettre ses oeufs dans le même panier.
Avoir plusieurs prêts vous permettra de les négocier un par un, de choisir d’en transférer un dans une autre banque (par exemple la banque Duchmolle est ok pour vous concéder un petit taux d’intérêt mais pas sur une trop grande somme).
Et le meilleur dans tout ça… Vous vous souvenez de cette assurance emprunteur ou ADI qui n’est pas dégressive avec le remboursement de votre crédit?
Et bien chacun de vos petits prêts immobiliers a sa propre ADI. Donc quand vous arrivez à la fin d’un des prêts, son ADI disparait aussi !!!! Tadaaaaaam !
Le détails de mes ADI
Petite remarque : on commence à payer la mensualité de toutes les ADI dès validation du prêt, même si on n’a encore rien débloqué.
- Prêt immo 1 : 3378€ ( 11,26/mois pendant 300 mois, enfin 25 ans)
- Prêt immo 2 : 646,2€ (3,59 €/moi pendant 180 mois soit 5 ans)
- Prêt immo 3 : 249€ (4,15 / mois pendant 60 mois)
- PTZ : 3108 ( 12,95/mois pendant 240 mois)
31,95 € / mois ça passe tout seul mais quand on fait le calcul, sur 25 ans ça ferait 7381,2 €. Mais grâce au prêt 3 qui fini au bout de 5 ans, je suis sure d’économiser 861,6 € ( ça tombe bien j’ai repéré une hotte aspirante super choupi qui était un peu chère)
Et tout cela sera encore diminué si je peux augmenter mes mensualités de remboursement (par exemple quand j’aurai fini mon crédit voiture) vu que la durée du crédit sera moins longue.
Je ne suis pas une fille qui aime les chiffres et j’en ai mis du temps à comprendre. Mais cela vaut vraiment la chandelle de prendre le temps de tout décortiquer.